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近三月超百輪土拍數量腰斬,“秋涼”真的來了?
發佈人:系統管理員      信息來源:大眾網      發佈日期:2020-10-17 07:07:22      瀏覽次數:2330次

  受熱點城市調控政策收緊、供地結構改變、“三條紅線”融資新政的多重影響,9月份土地市場熱度明顯下降,溢價率已經降至二季度以來新低,與此同時,8、9連續兩月超百輪競拍的高熱地塊數量較6月均已經腰斬,似乎“秋涼”已現。為了客觀評價當前土地熱度,本文將從高熱地塊的數量變化、分佈格局、價格變動等方面進行系統剖析,並結合當前政策環境、資金環境對四季度土地市場做出進一步展望。

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  市場熱度:溢價率降至今年4月以來新低

  超百輪競拍地塊數量較6月腰斬
 

  受多城市大規模拍地的影響,雖然9月全國土地成交量明顯回升,但成交均價卻出現回落,在“三條紅線”嚴控下,企業拍地積極性有所回落,土地市場熱度明顯下調。CRIC監測數據顯示,9月的溢價率環比8月下降1個百分點,降至15.2%,並創下今年4月以來新低。

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  從房企競拍熱度來看,在土地成交量大幅上升的情況下,高輪次競拍土地數量仍在持續下滑。9月份超百輪競拍地塊僅有29幅,自6月峯值之後連續3個月下滑,較6月百輪競拍地塊數量腰斬。總體來看,溢價率和高競拍輪次地塊數量變化保持一致,9月份反映土拍整體熱度的指標均明顯下滑。

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  競拍格局:九成超百輪地塊位於長三角

  寧波、嘉興優質地塊 “量減質降”

  從高競拍地塊分佈情況來看,與6、7、8月表現一致,經歷過調控加碼的寧波依然佔比最高,29宗超百輪競拍地塊,寧波佔6宗,佔比達21%,房企競爭依然較為激烈,這與寧波近期郊縣熱點板塊推地頻率提升有極大關聯,以9月份為例,具有規劃和軌交利好的江北慈溪板塊接連多天掛地,預計10月份寧波的競拍熱度還會延續。

       當然除寧波之外,南通、麗水、衢州、金華、台州、湖州、紹興和温州等長三角城市表現也比較突出,超百輪競拍地塊均超2宗(含)。其中,滬蘇通高鐵利好的之下的南通表現尤為突出。儘管為遏制地價過快上漲,南通土拍規則作了多次調整,從“一次性報價”規則,到地價房價“雙控”並搖號競買規則,再到“限房價、不限地價、不搖號”,以及最近的“限制馬甲”,但南通地市依然高熱不退,本月超百輪競拍數量有5宗,數量僅次於寧波。其中海門、海安樓面價均再創新高,最高樓面價分別升至15513元/平方米、7753元/平方米。

        此外,7、8兩月表現比較突出的徐州本月城東大廟板塊核心區也有1宗超百輪地塊成交,最終經過313輪競拍由德信以7.08億元的總價競得,最終成交樓面價4718元/平方米,溢價率高達136%。值得注意的是,長三角城市超百輪競拍地塊合計27宗,佔全國的佔比達九成之多,依然是房企競爭優質地塊的主戰場。其餘的2幅地塊分別位於成都和石家莊。

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  不僅是寧波,嘉興、台州、金華、無錫等城市的超百輪競拍土地均有不同程度的減少;與寧波一致,很大程度上與供地數量和質量明顯降低有關。以嘉興為例,9月份土地成交量僅有24萬平方米,涉及6宗商地和2宗宅地,2宗宅地起拍價均在7000元/平方米左右,而6月掛牌土地中高達70萬平方米,其中涉宅地就有6宗,最高起拍單價高達1.19萬元/平方米,由此可見,嘉興土地的“量”和“質”有了明顯下滑,優質地塊推出頻率明顯減少,在“感官”上地市降温顯著。

  與此同時,近期南通、湖州、麗水等城市優質地塊推出頻率明顯上升。尤其是南通,規劃利好之後的海安和海門多點開花,區域地價不斷被刷新。就連一向市場相對沉寂的石家莊等城市也都出現了超百輪競拍地塊,市場熱度明顯上升。

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  03

  典型地塊:高競拍輪數地塊質量明顯下滑

  南通、麗水郊縣地價漲勢依舊突出

  為了進一步探究這些高熱地塊價格變動情況,我們挑選出9月競拍輪數TOP10地塊,將其樓板價與周邊同類地塊樓板價對比,不出意外的是:所有地塊成交之時都刷新了所在板塊的單價“天花板”。

  總的來看,高競拍輪數地塊仍在頻頻刷新板塊最高單價紀錄,尤其是具有規劃利好的南通海安和海門新城、政策利好的寧波郊縣熱點板塊,本身就具有一定的需求支撐,加之近期在長三角一體化加速推進的利好之下,外溢需求又有所增加,因此又引爆了土地市場的一波小高潮,競拍熱度依然維繫高位,區域地價被不斷刷新,因此樓板價漲幅也比較突出。值得注意的是,部分地塊由於商業配建、區位、成交時間等因素,較周邊同類地塊價格漲勢並不突出,但地價下降的現象一例也不存在,高熱地塊地價整體地價呈上漲之勢。

  還有一點要指出的就是競拍輪數TOP10地塊的質量較6、7、8月也有明顯的下降,既不涉及北京、上海、杭州這樣的高地價城市,入圍的主城核心區地塊數量也明顯減少,競拍輪數TOP10地塊中樓板價最高的竟然是麗水下轄的縉雲縣的一宗宅地,樓板價也僅有1.3萬元/平方米,高競拍輪數地塊質量有明顯下滑。

  具體來看,其中漲幅最大該地塊為南通市通州區劉橋鎮CR2020-018地塊,競拍開始前地塊已有17輪報價,可見競拍火熱程度,最終地塊經過235輪報價被上海豪爾森地產成功競得,成交金額1.91億元,樓面價4500元/平方米,而周邊最近成交的地塊為去年12月底價競得的秀水華庭南側商住地,成交樓面價2222元/平方米,相比之下,樓板價漲幅高達103%。此外,南通海安、海門還有3宗土地也入圍競拍輪數TOP10,以海安鎮2020026002地塊為例,地塊位於海安城東板塊站前綜合區,周邊各項配套比較齊全,首入海安的龍信以6.49億元的總價拿下,溢價率高達58%,樓面價高達7753元/平方米,刷新了海安樓面價新高,較近一年周邊同類地塊地價漲幅高達53%。

  漲幅居於第二位的地塊位於麗水,該地塊是浙江省第二批未來社區試點項目(名山未來社區D-02D-03地塊),該地塊整整拍了226輪,耗時4小時,最終華鴻嘉信以總價16億元競得,成交樓面價13435元/㎡,創下了縉雲縣涉宅地歷史新高,即使放眼整個麗水市,也能排第三位,由此可見地價之高。

  漲幅居於第三位的為寧波寧海縣老城核心區01地塊,樓板價高達10500元/平方米,較周邊同類地塊漲幅達63%。不僅如此,寧波市還有兩宗地競拍輪數位列TOP10,分別位於餘姚和慈溪,其中位於處於餘姚城東片區兵馬司路西側的地塊在開拍之前就有31家房企,最終該地塊以最高限價10329元/平方米+11900平方米配建成交,剔除配建之後,實際樓板價高達11442元/平方米,這一價格較周邊地價漲幅約為16%,板塊“地王”不斷湧現。總之,隨着寧波限購區域的擴圍,“不限購、不限售”、拿地成本較低的餘姚、慈溪和海寧吸引了房企的目光,土地價格有所提升。

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 04

  市場展望:四季度土拍整體熱度將顯著下滑

  上海、廣州等優質地塊供應城市競爭壓力依然較大

  綜上,從溢價率和高競拍輪次地塊幅數等指標來看,9月份土地市場在整體上確實已經轉涼;接下來,鑑於中央嚴控地價房價,地方調控升級的大環境不會改變,優質地塊入市比例將進一步下滑,並且9月土地掛牌數據顯示,南京、天津、蘇州、杭州均減少了優質土地入市數量,中西部二線城市成為供應主力;起拍價超過3萬元的優質地塊僅有6宗,上海涉及4宗,廣州涉及2宗,可以看出土地質量有明顯的降低,高單價、高輪次競拍、高溢價等現象的出現頻次會繼續下滑。

       當然,優質地塊供應力度依舊較強的上海、廣州依然值得關注。譬如上海楊浦東外灘地塊,由於區位優越、規劃前景佳,勢必會引發房企的一番搶奪,此外還有靜安天目社區地塊、浦東北蔡、三林板塊舊改地塊,廣州海珠區也供應了2宗稀缺宅地,接下來佈局優質區域的機會較多。不過在這些優質土地佔比高、同時熱度也比較高的城市,建議還需仔細測算拿地成本,避免後期利潤空間或現金流不足的風險。此外,那些供地規模較大的西安、長沙等中西部二線城市也值得關注,尤其是具有規劃利好的近郊板塊,在板塊供求符合投資預期的情況下,相比開發限制嚴格、土拍競爭激烈的稀缺優質地塊而言,或許反而能獲得更高的投資收益。

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